Реалторос
   

Строительство складского комплекса

Российский рынок современных складских и логистических комплексов находится в начале своего становления.И этот развивающийся сегмент коммерческой недвижимости интересен не только крупным отечественным и зарубежным девелоперам, но и игрокам средней руки. Например, сегодня для строительства складского центра в 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5 млн. Однако в недалеком будущем эта сумма увеличится.

Рынок

Начавшемуся два с половиной года назад бурному развитию рынка складской недвижимости предшествовал бум ритейла. Существующие склады, построенные еще в советские годы, сегодня не могут справиться с увеличивающимися товарными потоками. Кроме того, старые объекты не отвечают запросам крупных дистрибуторов, которым для нормальных операций необходимы склады класса A и B.

Дефицит уже имеющихся объектов привел к высокому спросу на ликвидные площади со стороны потенциальных арендаторов. Сегодня в Москве практически невозможно найти свободные площадки в складах класса A. Что же касается комплексов класса B, то уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет не более 3%. Этот тренд уловили ведущие девелоперы. Они объявили о начале реализации ряда крупных проектов, отдельные из которых уже реализованы. По экспертным оценкам, сегодня общая площадь современных складских и логистических комплексов в Москве и Подмосковье составляет 1,5-2 млн. кв.м. Однако чтобы стабилизировать спрос и предложение в столичном регионе, необходимо увеличить общую площадь в три-четыре раза.

На первом этапе большинство инвесторов рассматривали рынок складской недвижимости как возможность диверсифицировать имеющийся портфель проектов. Однако в последнее время "Международное логистическое партнерство" и другие компании основное внимание акцентируют на строительстве и управлении крупных логистических комплексов. Кроме того, сейчас с регулярной периодичностью на рынок выходят новые операторы складской недвижимости. (К примеру, в третьем квартале этого года о выходе на рынок складской недвижимости объявила компания CargoCare, планирующая инвестировать около $80 млн.А фонд Great Circle Fund LP выкупил50% компании "Русская логистическая служба".- "Бизнес".)

Инвестиции

Впрочем, несмотря на массовый приход крупных российских и иностранных девелоперов, вход на рынок свободен и для других игроков. Объем инвестиций зависит от масштабов строительства. К примеру, сегодня для строительства складского центра общей площадью 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5-8 млн., а для крупного терминала в 200 тыс. кв. м- примерно $150-160 млн. В себестоимость строительства каждого квадратного метра заложено несколько составляющих. Одна из главных проблем - земельные участки. К примеру, в Подмосковье их стоимость ежегодно увеличивается на 40%. В результате в структуре себестоимости строительства почти треть приходится на затраты по покупке земли. Почти столько же придется потратить на подключение к инженерным сетям. Кроме того, свой отпечаток накладывает ощутимый рост цен на стройматериалы. По данным Росстроя, в ближайшей перспективе тот же цемент будет дорожать на 20% в год. Что же касается непосредственно строительно-монтажных работ, закупки необходимого оборудования и создания инфраструктуры, то их доля в себестоимости составляет почти четверть.

Как и в любом другом бизнесе, в сегменте складской недвижимости принципиальное значение имеет инвестиционная отдача. Априори компания, работающая на рынке высокого спроса, может рассчитывать на быстрый возврат инвестиций с определенной премией. Однако у нас сложилась несколько нестандартная ситуация: на фоне явного дефицита качественных площадей запланированные сроки возврата вложенных средств могут увеличиваться. Это связано прежде всего с тем, что в нашей стране себестоимость строительства увеличивается быстрее, чем арендные ставки в уже построенных комплексах. (Для сравнения, в Европе себестоимость строительства ниже на 30%, чем в России. Соответственно, меньше и арендные ставки в действующих складских и логистических центрах.) Этот фактор влияет и на маржу девелопера. Сегодня рентабельность складской недвижимости составляет максимум 15%. Но в перспективе из-за постоянного роста себестоимости строительства этот показатель будет снижаться.

Земельные участки

Любой девелопер, независимо от того, в каком сегменте рынка недвижимости он работает, на практике знает, что сегодня крайне сложно найти земельный участок, готовый к застройке. Сегодня высвобождаются земли, принадлежащие агропромышленному комплексу и в бывших промзонах. Но зачастую сроки процедуры перевода земли из одной категории в другую занимают слишком много времени. По оптимистичному сценарию на это потребуется шесть месяцев, по пессимистичному - год и более. Конечно, для девелопера оптимален вариант, когда выбранный участок не имеет обременений. Однако из-за высокого спроса на такие площадки их стоимость на порядок выше, чем на земли, где перед началом строительства необходимо провести подготовительные работы.

Другая не менее сложная проблема - подключение к инженерным сетям. Острый дефицит энергомощностей в столичном регионе сказывается и на рынке складской недвижимости. На практике нередки случаи, когда компании, купив в непосредственной близости от Москвы землю под застройку логистическими центрами, длительное время не могут провести электричество. Кстати, именно из-за проблем с инженерией некоторым компаниям пришлось свернуть свои проекты.

Масштабы и качество

Почти каждый месяц на рынке появляются заявления о намерениях той или иной компании построить крупный логистический центр. Однако я не советовал бы начинающим игрокам рынка приступать к гигантским проектам. На российском рынке сложилась такая ситуация, что и при создании огромного мультимодального комплекса, и при строительстве небольшого складского центра возникают практически одни и те же проблемы.

Тем не менее, на мой взгляд, крупные проекты наиболее рискованны. Такие объекты требуют больших инвестиций, что при сложившейся ситуации на рынке может привести к снижению рентабельности складского комплекса. Поэтому, на мой взгляд, начинать надо со строительства объекта среднего размера. Возвести комплекс в 50 тыс. кв. м быстрее, чем терминал в 500 тыс. кв. м. Кроме того, теоретически чем меньше сумма вложенных инвестиций, тем быстрее они окупаются.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и в сегменте складских и логистических комплексов, хорошим сроком окупаемости проекта считается пять лет.

Строительство необходимо разбить на фазы. Как правило, вначале застраиваются 50% заявленных площадей, оставшаяся же часть - на втором этапе. Это непременное условие, которое необходимо соблюдать при строительстве как среднего, так и крупного складского комплекса. Если же сдавать объект в эксплуатацию целиком, то рынок может "не поглотить" весь объем. Первая фаза покажет, насколько ваш комплекс востребован потенциальными арендаторами. Если будет сохраняться стабильный спрос, то можно начать второй этап строительства. Что же касается качества площадей, то сейчас со стороны потенциальных арендаторов высок спрос на склады классов A и B. Когда девелопер реализует проекты сразу в двух сегментах, это дает ему возможность выстроить диверсифицированный бизнес.

Арендаторы и месторасположение

Параллельно с началом возведения комплекса необходимо приступить к поиску арендаторов. Практика показывает, что по завершении строительства довольно сложно найти клиентов. При поиске необходимых складских помещений ритейлеры и дистрибуторы обращают внимание на ряд факторов.

Помимо необходимых коммуникаций, архитектурных решений, удобных подъездов к комплексу нужно в первую очередь учитывать транспортную доступность. Как правило, строительство складских комплексов ведется вблизи крупных магистралей с постоянным грузопотоком и трафиком грузовых автомашин.

Крупные девелоперы со стабильными источниками финансирования имеют возможность одновременно реализовывать проекты в Подмосковье и в регионах. Средние игроки рынка могут сконцентрироваться на одном или двух регионах. Несмотря на огромное количество анонсированных проектов, в России еще существуют перспективные направления, где можно развивать свой бизнес. Сейчас на рынке наблюдается тренд, когда девелоперы складской и логистической недвижимости начинают осваивать города-миллионники. Это вполне оправданный шаг: в этих городах, как и в столичном регионе, активно развивается ритейл и дистрибуция. Однако не следует списывать со счетов промышленные центры, где хотя количество населения и не дотягивает до миллионников, однако активно развивается бизнес.

Впрочем, регион региону рознь. Например, есть города, где крупными игроками либо уже реализуются проекты, либо они находятся на стадии подготовки. В перспективе это может привести к жесткой конкуренции. С другой стороны, некоторые крупные регионы практически еще не освоены инвесторами. Зачастую быть первопроходцем рискованно. Так сложилось, что в некоторых регионах без поддержки местных властей сложно собрать весь пакет документов, необходимых для получения земельных участков. Но если у вас есть шанс закрепиться на новом рынке, не освоенном крупными игроками, то это дает вам конкурентное преимущество перед теми, кто пришел в тот или иной регион после вас.

Операционные расходы

Качественный складской комплекс, независимо от масштабов, требует надежной эксплуатации. Арендатору предлагается определенный набор услуг, стоимость которых относится на операционные расходы. Сюда входит техническое обслуживание и управление зданием, уборка территории, охрана. Помимо этого, необходимо застраховать здание от возможных форс-мажорных ситуаций и заплатить все необходимые налоги, связанные с прибылью и недвижимостью.

Для арендаторов стоимость операционных расходов не столь ощутима. (В Москве операционные расходы в складах класса A составляют $25-30 за квадратный метр в год, а в складах класса B - $10-15.- "Бизнес".) По прогнозам, в ближайшие несколько лет они будут увеличиваться в связи с инфляцией. В то же время маржа девелопера или управляющей компании от операционных расходов, которые оплачивают арендаторы, невелика по сравнению с арендными ставками. По данным Knight Frank, в первой половине текущего года арендные ставки в складских комплексах класса A составляли $115-130 за квадратный метр, а в складах класса B- $90-120.

Выход из проектов

Существуют объективные причины, вынуждающие девелоперов выходить из проектов.

Это и усиление политических рисков, и снижение темпов развития экономики, что, соответственно, приводит к сокращению грузопотока и ощутимому снижению спроса на качественные складские площади. Впрочем, в настоящее время на российском рынке складской недвижимости первичны субъективные факторы, когда девелопер решает выйти из проекта, просто зафиксировав прибыль. Это может произойти и через полгода, и через пять лет после окончания строительства логистического комплекса. Все зависит от того, насколько грамотно был проработан проект.

Выход из проекта- это отнюдь не отрицательный момент. Одна из главных целей девелопера - построить комплекс и выгодно продать его новому собственнику. А часть вырученных средств направляется на реализацию нового проекта.

5 факторов успеха

* высокий спрос со стороны крупных ритейлеров и дистрибуторов на качественные складские комплексы

* невысокая концентрация игроков в некоторых районах Подмосковья и пустующие ниши на региональных рынках

* строительство складского центра средних размеров в качестве первого шага при выходе на рынок

* удачное месторасположение объекта: стабильный грузопоток, транспортная доступность

* заблаговременный поиск крупных арендаторов

5 факторов риска

* высокая стоимость земли, дефицит подготовленных к застройке участков, проблемы с подключением к инженерным сетям

* длительность процедур по переводу земли ощутимый рост цен на стройматериалы

* огромная дельта между себестоимостью строительства и арендными ставками

* увеличение сроков возврата инвестиций

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.