Реалторос
   

Рента

Стать владельцем квартиры можно по-разному. Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников. Можно получить квадратные метры в наследство. А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому? Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты. Сразу скажем – рискованный.

Без права проживания

Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его квартира переходит в вашу собственность. Но только формально. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя. До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание. Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ. В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов. В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека. Цена вопроса у этих видов ренты — разная. В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты). По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п. То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

Дела бумажные

Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех). Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику. Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.

Арифметика для тимуровца

Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира. Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20–40% от рыночной стоимости данной недвижимости. Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму. Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.

Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно. В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний. Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате. Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя – ниже). И еще из области арифметики. С 1 сентября минимальный размер оплаты труда повысился до 2 300 рублей. Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом». Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов. В обоих случаях на ежемесячные выплаты меньше 6 тыс. рублей пенсионеры не соглашаются.

В итоге получается следующая арифметическая картина. Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000. В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000. Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).

Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет). За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум). В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная стоимость. На $84 000! Это не учитывая роста цен на жилье. В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно. Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться. И все же сперва подумайте.

Старики-разбойники

История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры. Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным. Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.

Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру. Как же суд, спросите вы? Да очень просто – он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой. Закон тоже – не на вашей стороне.

Гражданский кодекс, ст. 605:

«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов. В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности). Но это придется включить в дополнительную статью расходов. Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.

А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит. Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет. Комментарий специалиста

Олег Колдаев, эксперт Фонда развития правовой культуры при Федеральной нотариальной палате:

«Договор ренты заключать можно. Но лишь в том случае, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Дело в том, что это – весьма рискованная сделка с точки зрения правовых последствий. В данном случае рентополучатель обладает здесь изначально более устойчивой правовой позицией, чем рентоплательщик. Так как в договоре (особенно ренты с пожизненным иждивением) нельзя прописать все жизненные ситуации, которые могут возникнуть. И у рентополучателя появляются дополнительные основания к расторжению договора (например, пенсионер может обвинить вас в приобретении некачественных продуктов).

И суды встают на сторону пожилых людей. Даже смерть рентополучателя еще не является гарантией того, что с квартирой больше не возникнет никаких проблем. Бывали случаи, когда обвинив рентоплательщика в мошенничестве, договор ренты признавали ничтожным. Невиновность последнего доказать в суде будет весьма трудно».

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.