Реалторос
   

Доплатим

По данным риэлторов, около 80% сделок с недвижимостью в столице - фактически обмен через куплю-продажу. Одна квартира продается, и сразу приобретается другая. Нередко - более просторная или в более удобном районе. При этом, как правило, встает вопрос: как добыть денег на доплату, если своих средств не хватает?

1. Заем у друзей, родственников, знакомых и т. п. Конечно, с финансовой точки зрения этот путь лучший: процентов с заемщика-друга, как правило, никто не берет, а при просрочке выплаты кредиторы обычно входят в положение - во всяком случае, выбивать с вас через суд пени вряд ли станут. Однако в нынешние времена кредитного бума, увы, нечасто удается найти знакомых, которые сами не набрали всяческих займов и имеют «свободные» средства, чтобы одолжить вам.

2. Банковский потребительский кредит. Обычно недостающую сумму берут в виде кредита на неотложные нужды. Процентные ставки при этом выше ипотечных: порядка 16 - 18% по валютным кредитам и 17 - 21% по рублевым займам. Но кредит на неотложные нужды имеет несколько существенных преимуществ: во-первых, оформляется значительно проще ипотечного (не требуется большого пакета документов, подтверждения солидных заработков и т. п.), во-вторых, этот кредит не сопровождается залогом недвижимости, так что у заемщика нет риска потерять квартиру в случае неуплаты (взыскания будут налагаться на другое имущество, а единственное жилье тронуть не могут). Минусы такого кредита в сравнении с ипотекой, кроме более высоких процентных ставок, - относительно короткий срок погашения: обычно до 5 лет, а также ограниченный размер займа - в среднем до 1 млн. рублей или эквивалентной суммы в валюте.

3. Рассрочка на приобретение новой квартиры.

4. Ипотечный кредит на улучшение жилищных условий. Есть ли альтернатива альтернативной сделке?

Рассрочка фактически может служить заменой популярной, но очень сложной в исполнении альтернативной сделки. Этот вид оплаты позволяет достичь ту же цель - приобрести новое, более дорогое жилье, имея собственную квартиру в качестве финансового фундамента. При альтернативной сделке все операции - продажу своей квартиры и покупку новой - приходится проворачивать параллельно, согласуя с остальными участниками сроки заключения и оформления нескольких договоров купли-продажи, передачи денег, взаимного выезда-въезда и т. д.

С одной стороны, все это сложно с организационной точки зрения - нужно найти не только подходящее жилье, но и хозяев, готовых выполнить все действия со своей квартирой в те же сроки, что и вы - со своей. При этом остается риск, что кто-либо из участников «совместной операции» не сдержит обещания (в том числе по уважительной причине), а другая сторона при этом окажется вообще без жилья, продав свою квартиру, либо, наоборот, не сумеет выручить деньги и пролетит с покупкой приглянувшейся квартиры. С учетом этих отягчающих обстоятельств, а также юридических формальностей риэлторы устанавливают за организацию альтернативных сделок повышенные тарифы. Кроме того, при ограниченных, жестко определенных сроках купли-продажи квартиры нередко оцениваются дешевле, так что при альтернативной сделке выручка продавца уменьшается.

Кстати

Эксперты отмечают: в последнее время получить ипотечный кредит стало сложнее. Банки увеличивают сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита, снижают максимальный размер выдаваемых займов, кто-то поднимает процентные ставки (правда, незначительно), кое-кто временно прекратил выдачу кредитов в долларах США, оставив только рублевые ипотечные продукты. Ожидается, что в ближайшем будущем процентные ставки если и не вырастут дальше, то уж снижаться точно не будут, кроме того, банки для снижения рисков могут пойти на увеличение размера первоначального взноса.

Основные особенности рассрочки

Рассрочка очень часто предлагается при покупке квартир в домах-новостройках, т. к. этот способ оплаты в последнее время охотно практикуют компании-застройщики с целью привлечения клиентов. Она может быть как беспроцентной (как правило, при коротком сроке погашения), так и с начислением процентов. В любом случае расходы при этом несравненно ниже, чем плата за пользование банковским кредитом - как ипотечным, так и потребительским (подробнее см. в сравнительной таблице). Имейте в виду, что проценты при рассрочке могут определяться по двум основным схемам: либо начисляются на остаток невыплаченной суммы, либо рассчитываются сразу от всей суммы и от ее погашения не зависят. Если у вас появится возможность досрочной выплаты, то при первом способе начисления процентов вы получите приятную экономию. При второй схеме выигрыш в деньгах не светит, и специалисты по финансам советуют в таких случаях находить своим «лишним» средствам более прибыльное применение - скажем, положить под проценты в банк или вложить в ценные бумаги. А за квартиру продолжать расплачиваться в обычные сроки, без спешки.

Если покупатель не вносит платежи в сроки, предусмотренные договором, то ему начисляются пени, а при серьезной, долговременной просрочке (ее длительность также определяется в договоре) компания-застройщик может отказаться от исполнения сделки. Это грозит неплательщику потерей квартиры, а также взысканием неустойки за ненадлежащее исполнение договора. Причем нередко неустойка по размеру совпадает с первоначальным взносом за жилье, и фактически несостоявшийся новосел теряет этот вклад.

Советы специалистов

Кому сейчас доступна ипотека? Константин Шибецкий, начальник Департамента ипотечного кредитования ГК «Московский ипотечный центр»: - Ежемесячный доход в 45 000 рублей позволит рассчитывать на приобретение 1 - 2-комнатной квартиры в среднем и дальнем Подмосковье. Для Москвы кредит на жилье того же качества требует доходов в размере 75 000 - 90 000 рублей в месяц.

По общему правилу кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете доход. Исключение - кредиты в швейцарских франках и японских иенах с более низкими процентными ставками. Кстати, тенденции снижения американской валюты делают кредиты в долларах США более дешевыми для заемщиков, которые получают доходы в другой валюте. Обратите внимание на такую услугу, все больше набирающую популярность, как рефинансирование (перекредитование). Рефинансировать свой ипотечный кредит выгодно тем заемщикам, которые выплатили заем менее чем на треть всего срока кредитования, а также при разнице процентных ставок в среднем 1,5 - 2%. Кроме того, рефинансировать кредит можно для уменьшения ежемесячной нагрузки по платежам за счет увеличения срока кредитования или для получения дополнительных средств, например на ремонт квартиры.

На что кредит не дадут? Генеральный директор «CENTURY 21 Регистр Недвижимости» Павел БАБАНИН:

- Подбирая квартиру, которую вы хотите приобрести с помощью ипотечного кредита, имейте в виду: займы выдаются отнюдь не на всякое жилье. Банки и страховые компании (напомним, страхование обязательно при ипотеке) отказывают, если: дом, в котором находится квартира, состоит на учете по постановке на снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением;

квартира расположена в панельном или блочном доме высотой пять и менее этажей;

дом признан аварийным и/или ветхим;

квартира не имеет отдельной кухни и санузла.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.