Реалторос
   

Под ипотекой

Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя - "привязка" на длительный срок (10 - 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. Между тем, в жизни случается всякое, и в связи с различными событиями, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье. Вопреки распространенному мнению, продать «ипотечную» квартиру можно. О том, как это сделать, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказала адвокат Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» Елена Жданова.

Причины, по которым необходимо продать ипотечную квартиру, могут быть самыми разными. У какого-то заемщика наступил дефолт, и нужно срочно продать жилье, чтобы сохранить возможность купить взамен квартиру или комнату; в другом случае разводятся супруги-заемщики; какая-то семья хочет продать квартиру, чтобы купить жилье большей площади. Еще одна распространенная причина расставания с банком - собственник решился на перекредитование, и необходимо продать кредит другому кредитору. В любом случае, необходимо учесть несколько особенностей:

— Во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка. — Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая.

Начало начал: на поклон к банкирам

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Имейте в виду, что банк в этом вопросе – король, а клиент – проситель. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость. Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры. Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован. Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену.

Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время. Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

Схема № 1 - самостоятельная продажа квартиры

Шаг первый Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Шаг второй

Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Шаг третий

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя. Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

Cхема № 2 – главный распорядитель - банк

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема № 3 - продается кредит

Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка. По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это. Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру. В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.

Комментарий практикующего специалиста:

Руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина:

На практике существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. Те банки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования. В том числе, и с помощью серьезных штрафных санкций. Банки борются за клиентов, количество которых весьма ограничено. Значит, банкам приходится «переманивать» у конкурентов тех клиентов, которые уже есть.

Так что иной раз заемщику приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. Доходит до смешного – в одном из банков менеджер уверял, что не знает, где находится закладная на квартиру. (Банки могут обмениваться между собой подобными документами). Пришлось пойти к руководству – и закладная сразу же «нашлась».

Иной раз предлагают заемщику сразу же погасить кредит, взяв деньги под расписку у покупателя. Ходя прекрасно при этом понимают, что ни один потенциальный покупатель не станет передавать таким образом большие суммы денег. Подобные проблемы вполне разрешимы для специалиста. Гораздо страшнее практика иных немногочисленных банков не разрешать должникам продавать квартиры самим, а сразу выставлять недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости. О поведении банка с должниками стоит узнать заранее.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.