Реалторос
   

Оценить

Если покупка квартиры без риэлтора может обернуться крупными потерями, такими, например, как приобретение "нечистого" с юридической точки зрения жилья, то в случае самостоятельной продажи риск гораздо меньше - в крайнем случае продавец продешевит или потеряет свое время. Поэтому-то и велик соблазн сэкономить на посреднических услугах.

Насколько это оправдано судите сами. Разумеется, в любом агентстве недвижимости назовут ряд существенных причин, по которым самостоятельная продажа окажется делом неблагодарным, невыгодным рискованным и даже опасным. Впрочем, узнать об этом можно из публикаций, коих печатается море. Правда из этого вовсе не следует, что сделки с недвижимостью не проводят простые смертные. Проводят, причем вполне успешно и случаев таких не мало (главное не нарушать законодательство, а также соблюдать правила передачи денег и правоустанавливающих документов). Риэлторы, по понятным причинам, об успехах частников распространяться не любят …

Чистая продажа (то есть продажа свободной, не обремененной квартиры без подбора альтернативного жилья для переезда) - самая простая из всех сделок. И в общем числе проводимых на рынке операций - далеко не самая распространенная (рынок испытывает дефицит такого жилья). Желающих приобрести свободный (юридически и физически) объект недвижимости много. Поэтому вполне можно и поторговаться, и цену набить. Ситуация, когда квартира продается с целью улучшения жилищных условий (обмен, переезд, съезд, разъезд) и продавец ищет альтернативные варианты более сложный. Здесь в цепочке участников сделки может быть задействовано и пять, и семь, и даже десять человек. Но и в такой ситуации помощь риэлтора требуется в первую очередь для проверки приобретаемой площади, а не для продажи имеющейся. Перечислим некоторые преимущества продавца, отказавшегося от риэлторских услуг:

* не платит комиссионных за поиск покупателя (5-8% от стоимости жилья); * не теряет возможную выгоду; * не доверяет свою собственность незнакомому человеку - риэлтору; * не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости. Разберем эти случаи более подробно на следующем примере: Предположим, продажная цена квартиры (после всевозможных попыток продать ее подороже) составит $200000, то есть риэлтор нашел реального продавца, который готов приобрести квартиру за такие деньги. При этом риэлтор заберет комиссию в размере $10000-16000 из этой суммы. То есть продавец получит $190000-184000. В большинстве случаев риэлтор сумеет убедить продавца в том, что если бы он сам продавал жилье, то ему удалось бы выручить и того меньше, предположим $175000-180000. Но это еще не все. Риэлтор может продать квартиру за большую сумму, например, за $210000, а сказать, что продал за меньшую, то есть за $200000 и опять же положить разницу себе в карман. Теперь, что касается упущенной выгоды. Когда продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риэлтор заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок. Продавец часто и не догадывается, что его риэлтор проводит абсолютно стандартный набор действий, а "не лезет вон из кожи", ради дополнительной $1000 (в ряде случаев сумма гораздо больше). Соответственно продавец теряет на этом возможность получить дополнительные средства.

Как только продажа квартиры возлагается на плечи риэлтора, он занимается ее показами и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов). При этом никто не застрахован от нечистоплотности посредника. Согласитесь, ничего не стоит подделать ключи от входной двери, документы и организовать не одну, а две, три или более продаж… Конечно, такие варианты сегодня встречаются не так часто, но все-таки не стоит забывать о случаях мошенничества со стороны недобросовестных маклеров (если уж обращаться за помощью к специалисту, то только в надежное агентство). Как только риэлтор приступает к продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от действий риэлтора: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтора, последний может полностью провести сделку и побеспокоить продавца только когда состоится подписание договора и передача денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца. Как ни странно недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном вытекают из метода проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Вот они:

* трата времени и каких-то денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки (одним словом, для этого нужно брать отпуск); * потеря денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру (или издержки, связанные с оплатой профессионального оценщика) и общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что "покупателем" часто бывает риэлтор, который в данном случае заинтересован в снижении цены; * риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям, среди которых могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица; * совершение ошибок, неизбежных при выработке реального плана продажи. Это ведет к затягиванию сделки и лишним расходам на "тренировки".

Сложно сказать, что лучше: научиться продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтора.

Все зависит от конкретных условий. Но есть ряд случаев, при которых имеется возможность не обращаться к риэлтору, а попробовать осуществить продажу самому или, наоборот, нет возможности обратиться к риэлтору - например, слишком дорого.

В этих случаях самое главное - правильно определиться с оценкой жилья.

Существует несколько способов оценки. Рассмотрим два из них. Первый способ (самый простой). Нахождение среднестатистического значения. Из имеющихся в базе предложений жилья вашего типа (местоположение, площадь, количество комнат, инфраструктура, метро, тип и возраст дома, ремонт, этаж и пр.) выбирается самое дорогое и самое дешевое. Среднее значение будет соответствовать приблизительной стоимости вашей квартиры. Можно получить более точное среднее значение, суммировав все схожие предложения и разделив их на число предложений.

Кстати, в таких изданиях, как "Из рук в руки" или других, где публикуются базы данных, цены всегда немного завышены, продавцы оставляют возможность для торга. Поэтому узнать минимальную, "скупочную", цену проще всего, позвонив в агентство недвижимости и предложив приобрести свою жилплощадь (при этом оставлять свои координаты вовсе необязательно).

Второй способ (более сложный).

1. Нужно определить среднюю цену квадратного метра в вашем районе на квартиры, схожие с вашей по максимальному числу признаков (местоположение, тип дома и т.д., см выше). Для этого вначале определяем среднюю рыночную цену одного квадратного метра каждой квартиры (делим цену на общую площадь), а затем суммируем все средние цены и делим на число квартир. Получаем общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья нужного нам типа в районе.

2. Определяем среднерыночную цену вашей квартиры, умножив ее площадь на общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья.

3. Выявляем степень влияния отдельных признаков (факторов, достоинств) на стоимость жилья. Для этого группируем квартиры с интересующим нас признаком и квартиры, у которых этот признак отсутствует (при прочих равных условиях). Делим среднюю цену 1 кв. м квартиры с признаком на среднюю цену 1 кв. м квартиры без признака. Получаем коэффициент.

4. Для более точной оценки, узнаем таким же образом коэффициенты по другим признакам (факторам, достоинствам).

5. Умножаем значение, вычисленное в пункте 2 на значения коэффициентов и в результате получаем достаточно точную цену продаваемого жилья.

 

Друзья: online pharmacy medications

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.