Реалторос
   

Требования

Жизненно важный для клиента вопрос - определение круга обязанностей и границ ответственности агентства при сделке с недвижимостью. Продолжая разговор о профессиональных стандартах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, выясним, как на него отвечают сами операторы рынка.

Об обязанностях и ответственности риэлтерской фирмы написано немало. Представляя сегодня соответствующий раздел профстандартов АРСП, мы обобщим и структурируем их положения, касающиеся функций риэлтера по отношению к клиентам. Чего ждать от агента, за что он в ответе перед потребителем? За каждым этапом сделки - множество разнообразных, время- и энергоемких процессов, эффективность которых обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб риэлтерской фирмы. Все шаги профессионалов в идеале должны быть регламентированы определенными правилами. И самое основное - все действия совершаются риэлтером согласно заключенному с клиентом письменному договору.

Страховая соломка

Для клиента не так важны детали риэлтерской «кухни». Главное для него - безопасность личных материальных интересов, ответственность перед ним риэлтерской фирмы. Как сегодня решается этот вопрос в бизнесе и как он отражен в представленных стандартах? Основные риски клиента связаны с двумя группами факторов. Первая - это непрофессиональные действия риэлтеров, приведшие к убыткам. В принципе, по закону фирма несет ответственность за невыполнение принятых обязательств. Но только тех, которые фигурируют в заключаемом с нею договоре. Поэтому клиенту следует особенно внимательно относиться к содержанию подписываемого им документа.

Также важно удостовериться, что у фирмы застрахована профессиональная ответственность. Причем на сумму не меньшую (а лучше - гораздо большую), чем бюджет совершаемой сделки. Ведь, случись неприятность, страховая компания сможет расплатиться за того, по чьей непреднамеренной ошибке клиент понес потери. Но только в пределах возмещения по страховому полису. Компания, которая оказывает услуги по объекту ценой в 70-80 тыс. у. е. и при этом прикрывается щитом профответственности, имея полис страховой компании на вдвое меньшую сумму, а в активе - десятки сделок одновременно, мягко говоря, лукавит. Вторая группа рисков связана с отсутствием у фирм легального доступа к информации, касающейся «истории» квартиры. В силу чего даже добросовестно выполняющее свои обязанности агентство не в состоянии обеспечить юридическую чистоту сделки. Очевидно, что подобное обязательство не может быть реализовано. Оно лишь вводит клиента в заблуждение, являясь одним из признаков недобросовестной конкуренции.

«Закрытой» по закону считается информация о перерегистрации лиц, ранее являвшихся собственниками или нанимателями жилья. Особенно это касается несовершеннолетних граждан - чаще всего возникают судебные споры, связанные с нарушениями их прав в процессе предыдущих сделок. Невозможно узнать, числились ли прежде на данных квадратных метрах лица, выбывшие в места лишения свободы, закрытые лечебные заведения и пр., - ведь вполне вероятно, что они могут небезосновательно претендовать на восстановление права проживания на отчуждаемой жилплощади. Также (в том числе, и по закону) агентство не должно нести ответственности за ошибки или мошеннические действия третьих лиц. Максимум, что может получить с фирмы по суду клиент, утративший в силу названных обстоятельств права собственности на приобретенное жилье, - это некогда выплаченные комиссионные. Компенсировать потерю средств в данном случае призваны страховые титульные компании. И риэлтер обязан предложить своим клиентам организовать оформление такого страхового полиса. Многие риэлтеры по собственной инициативе страхуют риск утраты клиентом титула - права собственности на недвижимость - на ограниченный соображениями целесообразности срок. (В последующем срок действия полиса клиент может продлить самостоятельно.)

Кто ответит «за базар»?

Существует на рынке риэлтерских услуг не особо распространенная практика, идущая вразрез с п. 2.4 стандартов АРСП. Для основной массы российских риэлтеров, не имеющих миллионных оборотов в валюте и соответствующих доходов, она категорически неприемлема. Речь идет о ситуациях, когда в погоне за конкурентными преимуществами некоторые крупные фирмы подменяют собою страховые компании. И берутся отвечать перед клиентами, выплатившими не менее определенного процента от суммы сделки в качестве комиссионных, "за любые базары". Они оформляют гарантии от своего имени и обязуются возвратить всю уплаченную клиентом сумму в случае утраты им прав на объект. В принципе, специалисты по страхованию такой подход не считают криминалом - при соблюдении определенных условий. А именно: в договоре клиента с фирмой должны быть подробно перечислены все обязательства, соблюдение которых включено в рамки профессиональной ответственности, а в полисе страхования этой самой ответственности - должны фигурировать не десятки тысяч, а сотни и даже миллионы долларов. Предполагается, что при неожиданном отказе фирмы напрямую выполнить обязательства перед клиентом из личных активов пострадавший сможет получить возмещение в страховой компании как жертва «профессиональной ошибки». Построение это сугубо теоретическое. Пока в пиковых ситуациях любители раздавать гарантии справлялись своими силами. А если бы не справились?

Если фирма, набравшая на себя обязательств перед клиентами на огромную сумму, откажется их выполнять и стрелки будут переведены на страховщиков - неизвестно, не «сменят ли пластинку» последние. Ведь сразу возникнет страховой случай на миллионы чуждых нам у. е. Как-то вспомнилось по загадочной аналогии про сапоги и сапожника, пироги и пирожника и некое взаимное их долженствование. Профессиональные же стандарты рассчитаны на «массового» добросовестного риэлтера, обязанного им следовать.

Обязанности риэлтера-исполнителя по ходу сделки предполагают, что он:

- грамотно и адекватно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования; - организует эффективную рекламную кампанию объекта, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.); - определит технические характеристики объекта, выявит его достоинства и недостатки; предоставит клиенту достоверную информацию в отношении объекта, организует процесс просмотров;

- даст подробную консультацию или осуществит своими силами по доверенности подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом индивидуальных особенностей каждой сделки; - организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки, грамотные и безопасные взаиморасчеты сторон; - проконсультирует о возможности своевременной перерегистрации продавцов и членов их семей по новым адресам; - поможет в организации освобождения объекта недвижимости и передаче его новому владельцу по акту сдачи-приемки.

Профессиональные стандарты АРСП

2. Обязанности и сферы ответственности риэлтерской фирмы (извлечение).

2.1. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору. 2.2. Риэлтерская фирма не несет... ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.). /.../ 2.3.2. Профессиональная деятельность агентства должна быть застрахована в одной из страховых компаний, аккредитованных при Руководящем Органе Системы Сертификации России. 2.4. Риэлтерская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не вправе заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.

2.5. Риэлтер обязан:

- Обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки; - Предоставить клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти; - Предложить клиенту застраховать в лицензированных страховых компаниях (по его выбору) риски утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а также его порчи или разрушения.

2.10. Риэлтерская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности (найма, аренды, имущественных прав) от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода законодательства (федерального и местного), при условии предоставления фирме такого права продавцом путем выдачи соответствующей доверенности.

2.11. Риэлтерская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтера, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтера, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и доприватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтера.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.