Реалторос
   

Нарушение сроков

Нарушение сроков строительства и соответственно передачи готовой квартиры - один из главных рисков, который несет дольщик. На какую компенсацию он может рассчитывать в суде? И как застройщику защититься от претензий недобросовестного клиента? Этот обзор подготовлен на основе судебных решений, принятых до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Они еще долго не утратят актуальности: новый ФЗ распространяется только на те дома, разрешения на строительство которых были получены после 1 апреля 2005 года. По Градостроительному кодексу РФ в Петербурге таким разрешением признается лишь постановление городского правительства о проектировании и строительстве конкретного дома. А значит, закон еще не скоро начнет регулировать отношения между застройщиком и дольщиком.

Нарушение срока сдачи дома Госкомиссии и срока передачи жилья дольщику - стандартные поводы для разбирательств в суде. И хотя один вытекает из другого, практика рассмотрения таких споров различается.

Дольщик ни при чем

Срок завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию регламентирует постановление правительства СПб о проектировании и строительстве (раньше - распоряжение городской администрации). Иначе говоря, обязательство своевременно предъявить дом Госкомиссии застройщик несет перед городом (правительством СПб и КУГИ), но не перед дольщиком. На практике это означает следующее. Допустим, в ДДУ был указан конкретный срок сдачи объекта Госкомиссии, а квартиру следовало передать дольщику в течение 6 месяцев после госприемки. Застройщик задержал ввод дома в эксплуатацию, и дольщик предъявил иск о взыскании пени за просрочку. Однако суд счел, что ответственность за нарушение срока госприемки ответчик может нести только перед властями. При этом полугодовой срок передачи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию нарушен не был, поэтому иск дольщика удовлетворению не подлежит. То есть срок передачи квартиры привязан в договоре не к календарной дате, а к фактическому событию (сдаче дома). Получается, что застройщик может просрочить госприемку хоть на десять лет, но при этом не нарушить обязательств перед дольщиком. Невероятно, но юридически безупречно.

Потребитель или инвестор?

Срок передачи квартиры дольщику фиксируется в договоре, и его нарушение влечет ответственность застройщика перед дольщиком. Она устанавливается как самим ДДУ, так и действующим законодательством (Гражданским кодексом (ГК) и иногда Законом "О защите прав потребителей").

Размер пени, подлежащей взысканию с застройщика за просрочку, фиксируется в договоре и может быть разным. Как правило, строительные компании стремятся уменьшить свою ответственность, а ответственность дольщика увеличить. Зачастую в ДДУ можно встретить такие условия: дольщик за просрочку платежа уплачивает пени в сумме 1% в день, а застройщик за просрочку передачи квартиры платит соответственно 0,1% (а то и 0,01%). Причем не от стоимости квартиры, а от стоимости невыполненных работ. А разве дольщик сможет ее рассчитать, ведь он не специалист? По ГК пени за просрочку передачи квартиры соответствует ставке Центробанка (сегодня это 13% годовых). Рассчитывать на размер пени, установленный Законом "О защите прав потребителей", не разумно. Суды, рассматривая иски дольщиков, почти всегда уменьшают требования до минимума. Если же дольщик по факту является инвестором, то признать его потребителем, скорее всего, не удастся.

Конкретный пример. Дольщик обратился с иском о взыскании неустойки, связанной с почти полугодовой просрочкой передачи квартиры. По Закону "О защите прав потребителей" сумма неустойки рассчитывалась исходя из 3% от цены договора за день просрочки. Естественно, она достигла астрономической величины, но была уменьшена до продажной цены квартиры (5 млн руб). Обращаясь в суд, истец, сославшись на тот же закон, не оплатил госпошлину. В результате долгих разбирательств было принято решение, повергшее в шок истца. Суд удовлетворил иск дольщика, но по ст. 333 ГК РФ уменьшил размер неустойки до 40 тыс. руб. Казалось бы, все равно победа. Однако судьи, кроме того, пришли к выводу, что отношения между дольщиком и застройщиком в этом конкретном случае не могут регулироваться потребительским законом, и возложили на истца обязанность уплатить пошлину в сумме 70 тыс. руб.

Почему суд принял такое решение? В преамбуле Закона "О защите прав потребителей" дано определение понятия "потребитель". Им может быть признан гражданин, "имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности". То есть дольщик признается потребителем, если он приобретает квартиру исключительно для себя и своей семьи, чтобы проживать в ней. В данном случае дольщик в квартиру так и не вселился, а спустя некоторое время продал ее. И только потом подал иск на застройщика. Поэтому адвокатам ответчика удалось доказать, что этого дольщика не следует считать потребителем.

Кстати, не всегда суды признают вину застройщика в просрочке передачи квартиры по акту. Например, в ходе одного из разбирательств суд установил, что застройщик предлагал дольщику подписать акт приема-передачи квартиры сразу после ввода дома в эксплуатацию, но гражданин отказался принимать жилье, ссылаясь на недоделки и требуя их устранить. Суд признал такие действия истца противоречащими действующему законодательству.

В соответствии с Гражданским кодексом (п. 1 ст. 720) заказчик обязан принять выполненную работу и при обнаружении недостатков составить соответствующий акт с указанием срока исправления недоделок. Однако дольщик предпочел "подождать" 1,5 года и только потом исполнить обязанность, предусмотренную ГК. Такие действия можно истолковать как направленные на искусственное формирование просрочки застройщика. Но тот же п. 7 ст. 720 ГК гласит, что, если заказчик уклоняется от принятия выполненной работы, вещь считается переданной в момент, когда эта передача должна была состояться.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 406 ГК кредитор (дольщик) считается просрочившим, если он отказался принять предложенную должником (застройщиком) работу или не совершил действий, предусмотренных законом (подписание акта с перечнем недостатков). А в соответствии с п. 3 ст. 405 ГК должник (застройщик) не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено из-за просрочки кредитора (дольщика). Что можно посоветовать дольщику? Прежде всего, трезво оценивать заверения своего юриста о легкой и сокрушительной победе над застройщиком. Тщательно изучить все обстоятельства, на которые предстоит ссылаться в суде. В течение всего строительства (начиная с момента подписания ДДУ) собирать документы, способные стать доказательствами в возможной тяжбе. Правильно подойти к процессу приемки квартиры от застройщика и, если все-таки нельзя обойтись без суда, отнестись к этому очень серьезно.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.