Реалторос
   

Как заключим

Договор, которым продавцы недвижимости оформляют отношения с риэлтерской фирмой, может обеспечить им полноценное обслуживание и быстрый результат, а может принудить к неэффективному сотрудничеству. Как избежать разочарований? Как таковой договор с агентством необходим - он регламентирует действия и обязанности сторон по сделке, помогает избежать недоразумений и оформить взаимоотношения, приводящие одних к успешному решению своих жилищных проблем, а других к получению заслуженного вознаграждения. Но подобный результат возможен лишь тогда, когда процессу заключения договора уделяется должное внимание. Иначе есть риск впоследствии столкнуться с неприятными сюрпризами.

ЧТО НАПИСАНО ПЕРОМ И в наши дни эта народная мудрость не утратила актуальности. Многолетний опыт работы, в частности, конфликтной комиссии Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (теперь она называется Комиссией по правам потребителей и профессиональной этике) показал: клиенты риэлтерских фирм порой крайне невнимательно относятся к содержанию подписываемых ими договоров. А потом приходят "качать права", поскольку на словах "кто-то что-то им обещал и не выполнил". И искренне обижаются на вердикт комиссии: при изучении документов нарушения условий договора со стороны риэлтерской фирмы не выявлено, а посему далее жалоба рассматриваться не будет. Можно, конечно, пойти и в суд - без гарантии успеха. И там вряд ли захотят особо вникать в ситуацию "слова против слов", но внимательно изучат предоставленные сторонами, подписанные клиентом документы - с соответствующим выводом.

ПРОСТО, НО ВАЖНО До заключения договора обязательно побывайте в выбранной вами фирме. Даже если агент - явно хороший профессионал, а тем более ваш знакомый, он юридически не является стороной, ответственной за исполнение обязательств. Поэтому узнайте "в лицо" вашего будущего партнера - риэлтерскую компанию, познакомьтесь с руководством, составьте об агентстве более полное представление. Договор лучше заключать в офисе. Прежде чем назначать встречу с этой целью, заранее подробно изучите текст предлагаемого вам образца документа и подготовьте (лучше письменно, чтобы ничего не забыть) свои вопросы. Не стесняйтесь задавать их, даже если они могут кому-то показаться наивными: у профессионала такой подход не вызовет ни усмешки, ни раздражения, наоборот, он будет рад устранить возможные недоразумения заблаговременно. Не пытайтесь предлагать свой вариант договора: рядовая сделка - не настолько значительное событие в деятельности фирмы, чтобы под нее составлять и согласовывать оригинальный текст. Но помните, что вы имеете полное право добавить к стандартному договору список особых условий (как правило, на бланке договора есть для этого место) или даже составить дополнительное соглашение, если ваша сделка отличается рядом особенностей или вы намерены отразить какие-то моменты, не предусмотренные типовым документом. Все ваши пожелания также лучше подготовить в письменном виде, чтобы в процессе переговоров ничего не забыть и не перепутать. Например, если вы продаете недвижимость и приобретаете что-то взамен, особенно важно (если это не предусмотрено в тексте договора) указать, что продажа вашего жилья возможна ТОЛЬКО при условии одновременной покупки недвижимости определенных параметров. Если же такой пункт не внести, то ваш отказ от продажи без одновременного нотариата на покупку может быть формально расценен как нарушение условий договора по вашей вине, о чем бы вы ни договаривались на словах. Обязательно заранее поинтересуйтесь не только первым договором, который вам предлагают заключить, но и всем пакетом документов, сопутствующих сделке (внутренний документооборот фирмы). Как правило, после нахождения покупателя на недвижимость и внесения им залога, продавцу предлагается подписать еще один договор, более строго и подробно регламентирующий его действия в процессе совершения сделки. Во многих агентствах это трехсторонний договор: участниками его являются продавец, покупатель и фирма. Схема отношений довольно прозрачна и очевидна всем участникам сделки. Некоторые компании заключают договоры отдельно с продавцом и с покупателем и далее приглашают их уже в нотариат. Криминала здесь нет. Но продавец при такой схеме вправе изначально требовать, чтобы его в письменном виде поставили в известность о заключении договора с покупателем и заблаговременно - о дате проведения нотариата. Иначе могут возникнуть проблемы со сроками подготовки документов или подбора встречной покупки. И снова можно оказаться без вины виноватым.

АВТОГРАФ Не забывайте, что вы должны иметь на руках не копию, а оригинал договора с печатью агентства и всеми его реквизитами. Причем подписанный директором фирмы или официальным представителем (вы можете потребовать предъявить соответствующую доверенность). Заключать договор на дому нежелательно. Но иногда обстоятельства вынуждают заполнить чистые бланки в присутствии агента, и далее ждать, когда он доставит вам ваш экземпляр, оформленный по всем правилам. При этом вас должно насторожить наличие у агента на руках незаполненных бланков договоров, в которых уже стоят печать и подпись первого лица, - для "ускорения процесса". В "приличных" фирмах такое не практикуется, кроме заранее согласованных исключительных случаев. Рекомендуем обратить особое внимание на раздел "Обязанности фирмы". Он иногда бывает весьма объемным, но на поверку оказывается, что большинство пунктов не несет особой смысловой нагрузки. Если агентство "обязуется предоставить меблированное и особым образом оборудованное помещение для переговоров в целях заключения настоящего договора", "проконсультировать клиента по вопросам организации процесса выполнения предмета настоящего договора" и только - значит, ничего конкретного фирма сделать не обещает и ни за что отвечать не намерена, хотя готова в принципе быть полезной. Не забудьте изучить и такой пункт договора, как "условия досрочного расторжения". Помните, что вы всегда имеете такое право, если фирма не выполняет принятых на себя обязательств, но лучше это прописать в тексте конкретно.

EXCLUSIVE ОЗНАЧАЕТ "ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ" До того, как высокие информационные технологии шагнули на рынок недвижимости, обмен базами данных агентств был весьма затруднителен. Поэтому клиентам имело смысл обзвонить и обойти как можно большее количество агентств и там "засветиться" со своим объектом. А потом поджидать, кто первым найдет подходящего покупателя. И только тогда заключать договор. Но сегодня данная практика себя совершенно не оправдывает. По одному лишь телефонному звонку никто не станет рекламировать и предлагать кредитоспособному покупателю непроверенный объект. Вся информация о недвижимости, с владельцами которой оформляются договорные отношения, тщательно проверяется специалистами добросовестных фирм, а затем мгновенно поступает по электронным каналам в информационное пространство профессионального рынка - через межагентские компьютерные базы данных и Интернет. А также публикуется в специализированных изданиях. Причем, чем строже обязательства клиента "хранить верность" конкретной фирме, тем больше средств она вкладывает в рекламу и тем охотнее подключает сотрудников к заблаговременной подготовке документов по предстоящей сделке. Ведь это объемная работа, которая выполняется бесплатно для продавца, в расчете на последующую компенсацию из суммы комиссионных. Вероятность быстро найти выгодный вариант и оперативно оформить продажу или обмен при таких взаимных обязательствах намного выше. Поэтому, скорее всего, вам предложат заключить эксклюзивный договор, в соответствии с которым клиент наделяет риэлтерскую фирму исключительным правом представлять его интересы на рынке недвижимости, то есть находить покупателя, а при необходимости - встречный вариант и оказывать все услуги по сделке. При этом в качестве подтверждения серьезности своих намерений клиенты часто передают в агентство на ответственное хранение правоустанавливающие документы (в оригинале), а то и денежный залог, возвращаемый по факту проведения сделки. Возможно, никаких гарантий от вас вообще не потребуют - эксклюзивное право, отраженное в договоре, будет служить, скорее, ограничением "психологического характера". Тем не менее, заключать какой-то иной договор, кроме эксклюзивного, по мнению большинства профессионалов, смысла не имеет. Вот только определить объем услуг, предоставляемых в обмен на "право эксклюзива", необходимо в тексте договора полноценно и в деталях.

СВОБОДА ИЛИ КАЧЕСТВО? Проследите, чтобы в вашем договоре фирма приняла на себя конкретные обязательства по четкой организации всех этапов сделки и выполнению ряда поручений. Претендуя на эксклюзивные права, агентство должно принять на себя и обязанности, например: подать информацию о вашем объекте в компьютерные базы данных и в Интернет, четко обозначить, с какой периодичностью и в каких именно печатных изданиях оно будет размещать рекламу. А также, получив от клиентов соответствующую доверенность (единственное полномочие, которым она наделяет, - это собирать и готовить документы по сделке), избавить их от утомительных хождений по многочисленным инстанциям. И далее - подробно по каждому этапу.

Естественно, все эти действия требуют времени и сил, а реклама - денег. И только если вы действительно придерживаетесь обязательств не обращаться в другую фирму, агентство может охотно и безбоязненно оказать ряд услуг авансом - зная, что в конце концов труды окупятся. Если свободолюбие клиентов перевешивает практические соображения, они, соблюдая все же разумную осторожность и не желая связываться с маклерами "дикого" рынка, могут стать участниками "облегченного" договора типа "Соглашения о рекламе". По нему клиент щедро наделит фирму и агента правом поработать на его благо, поискать покупателя на объект без особых гарантий и обязательств со своей стороны. Но стоит ли тогда удивляться встречному отсутствию особого усердия у агентов? Так что придется выбирать между степенью свободы и качеством обслуживания - они, как правило, обратно пропорциональны.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.