Реалторос
   

По квартире

Пресловутый квартирный вопрос решить проще, если вы работаете в крупной фирме, которая может позволить себе обеспечивать жильем своих сотрудников. Сегодня мы поговорим о том, как оформить покупку служебного жилья для работника и что с ним делать дальше.

Каждому ценному работнику — по отдельной квартире. За счет хозяина

Процесс приобретения квартиры для работника почти не отличается от покупки недвижимости частным лицом. В договоре тоже приводят всю информацию, позволяющую определить объект сделки (точный адрес, метраж). Кроме того, в договоре указывается, кому именно передает квартиру продавец (работодателю или сразу работнику). Следует определить, в каком состоянии находится объект. Если он покупается на первичном рынке, надо отметить наличие или отсутствие отделки и пр.; если на вторичном — надо описать состояние не только жилых комнат, но и всех остальных помещений. Как правило, это делается в акте приема–передачи. Но поскольку на момент покупки еще не ясно, как именно будет использоваться квартира, в текст договора лучше включить свои пожелания к ее состоянию. Также в договоре необходимо указать, что квартира передается продавцом покупателю свободной от прав третьих лиц, на нее не наложен арест, она не имеет каких-либо обременений. Кроме того, надо предусмотреть ответственность продавца в том случае, если к новому владельцу квартиры будут предъявлены претензии, связанные с правами на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу, продавец выступает на стороне покупателя в том случае, если возникает спор относительно предмета продажи. Но лучше это упомянуть отдельной строкой в договоре. При покупке квартиры на вторичном рынке проверьте, кто был в ней прописан (зарегистрирован) до продажи. В ней были прописаны несовершеннолетние? Выясните, насколько правильно и законно они были выписаны. В противном случае квартира с большой вероятностью станет предметом судебной тяжбы.

Процедура регистрации сделки и прав на квартиру также не отличается от аналогичных сделок. Если объект оформляется в собственность организации, она должна представить в отделение Федеральной регистрационной службы (ФРС) пакет документов: устав, свидетельства из налоговых органов, документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, и пр. Все документы подаются в виде нотариально заверенных копий (если работники ФРС не возражают, то можно в виде обычных копий вместе с оригиналами, которые после сверки вернут покупателю). Процесс регистрации занимает в среднем от нескольких недель до месяца, но в некоторых случаях затягивается и на несколько месяцев. Важно помнить, что сделка купли-продажи недвижимого имущества считается заключенной только с момента государственной регистрации. Поэтому, если до ее окончания продавец умер или признан банкротом, квартира формально будет числиться его имуществом и права на нее перейдут к правопреемникам продавца. Поэтому в договоре целесообразно указать, что обязательства продавца по передаче имущества считаются исполненными с даты регистрации договора. А в случае отказа в регистрации договора покупатель имеет право потребовать вернуть всю полученную им по договору сумму. В договоре следует указать, что квартира передается вместе со всеми документами. Отдельно стоит определить, что продавец гарантирует на дату заключения договора отсутствие каких-либо незарегистрированных и несогласованных переустройств и перепланировок. Проверить правдивость продавца просто — достаточно потребовать от него предоставить план БТИ и сравнить его с планировкой квартиры на месте.

Кто в доме хозяин? Если с условиями договора и процедурой регистрации все понятно, то вопрос о хозяине квартиры остается открытым. Наиболее логичным представляется оформить объект на фирму: ведь покупка осуществляется на ее деньги. В этом случае за недвижимость придется платить налог, но закон предусматривает ряд льгот по уплате налога на имущество для некоторых организаций. Вместе с тем жилплощадь может быть сразу оформлена на сотрудника. В этом случае налоги придется платить уже ему. Но тут возникает другая трудность: как записать квартиру на частное лицо, если куплена она на деньги организации? Рассмотрим следующий вариант. Квартира оформляется в собственность сотрудника, но покупает он ее не на свои деньги, а на ссуду, полученную от работодателя. В договоре о предоставлении ссуды указывается, что при увольнении вся сумма ссуды должна быть возвращена. Это позволит избежать мошенничества со стороны работника.

Правда, в этом случае организация не только теряет выгодный актив — недвижимость, но и вынуждена учитывать в своей бухгалтерии выданную ссуду. Оформляя квартиру на сотрудника, компания всегда подвергается опасности потерять деньги: жилье несложно заложить или продать. Во избежание неприятных неожиданностей фирме-работодателю лучше заранее продумать вопрос о гарантиях своих интересов. Самый простой и распространенный вариант — залог. Для заключения договора залога надо предоставить первоначальный договор, по которому сотрудник получил от работодателя деньги на покупку квартиры, документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, планы БТИ) и на каждую из сторон (паспорт продавца и покупателя — физлиц или уставы и пр. для юрлиц).

Выбор есть, но небольшой Даже если изначально квартира поступит в собственность работодателя, затем придется решать, на каких условиях она достается сотруднику. Вариантов не очень много. В первом случае компания сдает жилье своему работнику в аренду. Если арендные отношения оформлены официально, у фирмы увеличивается налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Усложняется и документооборот.

Поэтому в реальности гораздо более удобен второй вариант — использование купленной квартиры в качестве служебного жилья. В этом случае работник оплачивает только коммунальные платежи, организация же (собственник квартиры) никаких денег с него не получает. Еще один путь — договор безвозмездного пользования. Но при этом есть риск, что налоговые органы начнут задавать вопросы, почему организация заключила такой договор, а не арендный. Ведь из-за отсутствия арендных платежей уменьшается налогооблагаемая база.

В любом случае в договоре (независимо от его наименования) надо указать, в каких случаях постоялец обязан освободить квартиру (увольнение; причинение ущерба квартире; несанкционированные перепланировки и переустройства и пр.). Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более года, подлежат обязательной регистрации. Чтобы избежать ее, нередко заключают договор на меньший срок и предусматривают его пролонгацию. Но целесообразнее заключать договор на неопределенный срок. Тогда стороны вправе расторгнуть его по обоюдному желанию в любой момент.

Подарок для оптимизации Самый выгодный для работника вариант — получение жилья в собственность. Как уже отмечалось выше, теоретически квартира может быть получена как на безвозмездной основе, так и за плату. Но первый вариант почти невозможен. Помимо того что на такой подарок вправе рассчитывать далеко не каждый сотрудник, организации будет сложно объяснить налоговикам, по какой причине она добровольно отдала ценный актив — недвижимость. Ни для кого не секрет, что такие «подарки» довольно часто используются фирмами для оптимизации налогообложения.

Вместе с тем любой из вариантов передачи квартиры в собственность работника не удобен тем, что приходится оформлять и регистрировать новый договор. Фактически все эти действия будут повторением предыдущей сделки, когда организация оформляла квартиру на себя. Из-за многоступенчатости сделки (продавец–работодатель–сотрудник) увеличиваются не только финансовые затраты, но и общее время регистрации всех сделок. Понятно, что работнику оптимальнее получить квартиру от работодателя в собственность совершенно бесплатно. Но работодателю гораздо выгоднее оформить квартиру на себя, а потом предоставлять ее в качестве служебного жилья. Прежде чем предпринять такие шаги, нужно разработать типовые договоры, которые защитят интересы организации.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.