Реалторос
   

Домостройка

Далеко не все покупатели земельных участков, мечтающие о своем поместье, отдают себе отчет, в какую сумму им обойдется строительство дома. Между тем набивший оскомину вопрос «Что нам стоит дом построить?» не теряет актуальности и сегодня. Ведь это только кажется, что эпоха недостроенных коттеджных «коробок», разбросанных по долинам и по взгорьям вокруг Петербурга, канула в лету. Постоянный рост цен на стройматериалы и работы заставляет многих будущих домовладельцев потуже затянуть пояса, а то и вовсе отложить планы создания родового гнезда в долгий ящик.

Популярных публикаций с советами по выбору архитектурных проектов и строительству дома сегодня просто пруд пруди. Редкое глянцевое издание, даже далекое от рынка загородной недвижимости, удерживается от соблазна разместить на своих страницах яркие картинки красавцев коттеджей и описание прелестей жизни на природе. Исчерпывающую информацию о том, сколько сегодня стоят как готовые коттеджи на вторичном рынке, так и дома, строящиеся в коттеджных поселках, найти несложно. Но если владельцу земельного участка придет в голову выбрать проект и подрядную организацию самостоятельно, он, скорее всего, столкнется с таким потоком дезинформации, который может сбить с толку даже искушенного застройщика. Всему виной, конечно, конкуренция: разные строительные компании стремятся привлечь внимание потенциальных клиентов соблазнительными ценами, чтобы потом, когда жертва на крючке, начать вносить в первоначальную смету «дополнительные расходы». Но давайте вместе попробуем очистить факты от рекламной шелухи, чтобы каждый владелец участка смог верно оценить свои финансовые возможности.

С чего начинается смета

Итак, предположим, что все тяготы, связанные с выбором, приобретением и регистрацией земельного участка, позади, и перед вами стоит проблема поиска проекта и строительства загородного дома. Прежде чем определиться с проектом, необходимо произвести инженерно-геологические изыскания на участке, чтобы понять, какой дом можно поставить, а какой нельзя. Таким образом, первыми статьями в смете расходов будут бурение скважин для определения глубины залегания водоносного горизонта (порядка $1000) и топосъемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если участок ровный или без ярко выраженного рельефа и при этом на нем нет большого количества деревьев, стоимость топосъемки в масштабе 1:200 (1 см на плане соответствует 2 м на местности) составит примерно 10 долларов за сотку. А при рельефном участке («со значительными перепадами высоты») либо заросшем деревьями и потому требующем так называемой «подеревной съемки» услуги топографов обойдутся уже примерно в $20 за сотку.

Нельзя забывать также о подготовке стройплощадки и о благоустройстве: в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора расходы по этим статьям могут быть как незначительными, так и весьма существенными. Сюда входят, например, обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, сооружение временного ограждения строительства, а после его завершения – забора, ворот, калитки, приобретение мусорного бака, устройство тротуара и ступеней перед входом в дом, подъезда к гаражу (а если нет гаража, то места для стоянки автомобиля или автомобилей), террасы, газонов (выравнивание грунта, внесение удобрений), посадка кустов и деревьев, а также, возможно, спиливание старых деревьев. Кроме того, если участок находится в границах Петербурга (скажем, в Курортном районе), для уничтожения любого дерева на нем потребуется разрешение районного управления садово-паркового хозяйства (стоимость – до $500 за каждое «особо ценное» дерево, но можно договориться и подешевле). Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газопровод, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков собираются приобрести электроподстанцию стоимостью $40 тыс., а другие пределом мечтаний считают индивидуальный туалет-септик за $2 тыс. В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные траты (от $1 тыс. и больше) на дренажные работы, замену грунта и т. п. Но не пугайтесь! Во всей Ленинградской области вам вряд ли удастся найти в продаже хотя бы один участок, который потребует вложений по ВСЕМ перечисленным выше статьям. К тому же на рынке пока достаточно предложений участков, которые не принесут покупателям «букет» известных проблем.

Предположим, что все работы по обследованию и подготовке участка проведены, тогда следующий этап – выбор проекта. Первый вопрос, на который придется ответить: «Какой тип проекта вам по душе?» Остановив выбор на «эксклюзиве», в котором все будет соответствовать вашим запросам, готовьтесь выложить 25–70 долларов за квадратный метр (от $12–15 тыс. за индивидуальный проект) Если вам подходит готовый проект, цена его будет – $500–700. Третий вариант – новинка на петербургском рынке – индивидуальные проекты металлокаркасных домов с облицовкой по цене типовых. Прежде чем попытаться сравнить по стоимости строительства дома со стенами из разных материалов, необходимо принять во внимание два немаловажных момента.

Первый. Некоторые заказчики тешат себя иллюзией, что можно существенно сэкономить, взявшись за строительство «хозспособом». То есть сначала найти бригаду «подешевше» для возведения фундамента, потом подыскать строителей, которые поднимут кирпичные стены, еще кого-нибудь подрядить покрыть крышу, выполнить отделку, обеспечить инженерные системы и т. п. Как это ни прискорбно, подобный подход в большинстве случаев не только затягивает строительство, но и приводит к дополнительным расходам, вместо того чтобы сократить бюджет. В результате одни «умные головы» исправляют то, что наделали другие, работы ведутся из рук вон плохо, но при этом спросить не с кого… Помните известный монолог Аркадия Райкина: «Я спрашиваю, кто шил костюм? Выходят сто человек и говорят: «Мы!» Ребята, вы хорошо устроились!» Так и здесь: когда нет юридического лица, взявшего на себя роль генподрядчика, за отклонения от нормы и нарушения технологий не отвечает никто. Если вы согласны с этими доводами, придется потратить как минимум 10% сметной стоимости строительства на оплату услуг компании-генподрядчика, которая (по договору!) возьмет на себя управление строительством и ответственность за качество работ, выполненных субподрядными организациями. На первый взгляд речь идет о дополнительных расходах, но практика свидетельствует о том, что при таком раскладе общий бюджет строительства не только не увеличивается, но даже может сократиться – за счет отсутствия издержек на головотяпство. Вот почему мы приводим сметную стоимость строительства коттеджа с привлечением одной(!) генподрядной организации, отвечающей за координацию работ субподрядчиков в целях обеспечения комплексного управления проектом.

Игра в коробочку

И второй момент. Проблема правильной «ориентации» заказчика на рынке строительных услуг усугубляется тем, что одни подрядчики, говоря о стоимости «коробки», подразумевают расходы исключительно на стены, другие – на стены, фундамент и отдельные конструктивные элементы крыши, а третьи имеют в виду расчет по формуле: фундамент плюс стены с перекрытиями плюс вся кровля (включая черепицу). Чтобы сравнение было более или менее объективным, условимся рассчитывать цену «коробки» (а если точнее – капитальной конструкции без отделки и инженерных сетей) по последнему варианту. Что мы сравниваем? Это важно еще и потому, что, когда возведена капитальная конструкция, дом представляет собой вполне полноценный объект недвижимости, который можно доводить до ума сколь угодно долго (выбирая интерьерные решения, отделочные материалы, сантехнику, мебель и т. п.) без ущерба для ликвидности. Но если заказчик, сделавший ставку на «хозспособ», ограничился, к примеру, фундаментом и стенами, первая же зима может привести незавершенную конструкцию в негодность, и продажная цена участка с таким недодомом будет немногим отличаться от цены только земли.

Не секрет, что наибольшим спросом у частных застройщиков уже не одно десятилетие пользуются кирпичные дома. В последнее время вровень с ними идут и газобетонные коттеджи. Однако, отдавая должное кирпичу и газобетону, надо понимать, что эти материалы не только самые популярные, но и самые дорогие. Учитывая, что в чистом виде ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон, то с облицовкой кирпичом, если кирпич, то с утеплителем), можно «записать» такие дома в одну ценовую категорию – $500–600 за кв. м (еще раз подчеркнем, что здесь и далее цена коробки складывается из стоимости экскавации грунта, закладки фундамента, строительства коробки с перекрытиями, устройства кровли и расходов на все необходимые материалы). Следующие в ценовом ряду – дома с металлическим каркасом, различными наполнителями и облицовкой преимущественно из кирпича (примерно $400 за кв. м). Такие каркасные дома быстро возводятся, довольно легкие и не требуют массивного фундамента, что в значительной степени снижает стоимость их строительства. Кроме того, металл позволяет придавать конструкции любую форму, не ограничивая фантазии архитектора. Использование в конструкции оцинкованной стали увеличивает срок ее (конструкции) эксплуатации. А еще эта каркасная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

На особом месте деревянные дома (из профилированного или клееного бруса, обычного и оцилиндрованного бревна). Тесанное вручную бревно – самое дорогое (около $800), калиброванное – самое дешевое (от $350). При этом в каждой категории можно найти примеры продукции, скажем так, наиболее престижных производителей, по цене выходящей за рамки стандартного диапазона (к примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в 800–900/кв. м). И наконец, наименее затратное (если оставить за рамками щитовые домики) – строительство коттеджей канадского типа с использованием деревянного каркаса из бруса – от $300 за кв. м. Сроки строительства кирпичной коробки коттеджа – от трех до шести месяцев, строительства кирпичной коробки «под ключ» – от шести месяцев до одного года. При возведении коттеджа по каркасной технологии сроки сокращаются как минимум в два раза. Небольшой деревянный дом непосредственно на строительной площадке можно поставить за несколько месяцев.

Если брать все затраты, за исключением стоимости проекта и участка, что называется «на круг» (подготовка участка, наружные и внутренние инженерные сети, строительные материалы и работы, капитальная конструкция, отделочные работы по классу «дешево и сердито», минимальные ландшафтные работы и все согласования), о стоимости меньше 1000 долларов/кв. м не стоит и мечтать. И это при том, что будут выбраны самые экономичные строительные технологии и материалы – от труб и кабелей до кафельной плитки и обоев. Таким образом, сравнительно скромный каркасный дом площадью 100 кв. м обойдется не менее чем в $100 тыс. Кирпичный – чуть дороже. А все, что намного дешевле, строится либо «хозспособом», либо… даже трудно предположить как. Экономить, конечно, можно на всем, но даже в условиях самой жесткой экономии старайтесь придерживаться двух принципов. Первый – никогда не растягивайте цикл строительства «коробки» на несколько сезонов, если не хотите загубить еще не построенный дом «на корню». И второй – если жизнь заставит сократить бюджет строительства, урезайте расходы за счет внутренней отделки, а не за счет капитальных работ и инженерии. Белорусскую плитку в ванной со временем можно без проблем заменить на испанскую. А вот некачественный отделочный кирпич заставит кусать локти много лет.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.
 
ажно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни © 2010 Реалторос. Все права защищены.