Реалторос
   

По закону

Если у вас есть свободная квартира, то ее можно сдать и получать деньги. Но при этом не стоит забывать что, получая доход, нужно платить государству налог. Московские власти взялись за неплательщиков самым серьезным образом (отчетность риелторов, проверки участковых и т. д.). Но обо всем по порядку.

Аренда-наем Как правило, когда кто-либо сдает или снимает квартиру, то такие отношения называют арендой, наймом, перенаймом и т.д. Объединяет их то, что стороны заключают договор, по которому одна сторона предоставляет жилье во временное пользование и владение, а другая – обязана заплатить за пользование и владение жильем обусловленную сумму.

Аренда и наем жилого помещения – вещи, практически, одинаковые. Но когда наниматель и наймодатель являются физическими лицами, то есть, попросту людьми, съем жилья правильнее называть наймом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору найма жилого помещения, одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) квартиру (дом) за плату во владение и пользование для проживания. Аренда жилого помещения – тот же съем жилья, но осуществляется он юридическим лицом. И только для проживания граждан, например, своих сотрудников.

Заключаем договор Как бы стороны не назвали договор, он должен быть заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наем жилого помещения не подлежит государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор заключается на определенный срок. Если об окончательном сроке не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Кто может сдавать квартиру?

В соответствии с действующим законодательством, как собственник-гражданин, так и наниматель вправе сдавать жилье внаем. Обязанность по уплате налога лежит на наймодателе вне зависимости от того, какова форма его владения жильем. Если жилье сдает собственник, то заключается договор найма жилого помещения. Если же жилое помещение сдает человек, занимающий квартиру по договору социального найма, то заключается договор поднайма. Здесь необходимо сделать отступление. Для того чтобы наниматель смог сдать квартиру, ему необходимо согласие наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Сдать комнату в коммунальной квартире в поднайм тяжелее, так как потребуется согласие всех нанимателей и собственников, и проживающих совместно с ними членов семей. Нельзя сдать квартиру или комнату в поднайм, если в помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен Правительством РФ.

Ставка налога Итак, вы сдаете квартиру, то есть вы обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ставка налога зависит от того, кто сдает жилье. Другими словами вопрос в том кем является арендодатель? Если это обычное физическое лицо, то он платит 13 % от получаемого дохода. В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты. Что представляет собой налоговая декларация? Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена почтой, но с обязательной описью вложения или передана по телекоммуникационным каналам связи.

Налоговый орган не вправе отказать в принятии налоговой декларации и обязан по просьбе налогоплательщика проставить отметку на копии налоговой декларации о принятии и дату ее получения. При получении налоговой декларации по телекоммуникационным каналам, налоговый орган обязан передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде. При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления с описью вложения, так же как и при передаче по телекоммуникационным каналам связи. Порядок представления налоговой декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ). Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если вы сдавали квартиру в 2006 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2007 года, а заплатить до 15 июля 2007 года.

Если жилье сдается в аренду юридическому лицу, то налог на доходы физических лиц удерживает фирма-арендатор, которая выступает в роли налогового агента (п.1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в этом случае ненужна. Организация–арендатор самостоятельно обязана посчитать и уплатить все, что причитается государству. Есть вариант – изменить юридический статус сдающего. Существует такая форма «предприниматель без образования юридического лица» – ПБОЮЛ. В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке в 13%, ПБОЮЛы платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования.

Что будет, если налог не заплатить? В соответствии с Налоговым кодексом, непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок (если при этом не было правонарушения), влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате), за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ часть 1). Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней, по истечении установленного законодательством о налогах срока, влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога и еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ часть 1). Также Налоговым кодексом РФ установлена ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм налогов.

Уголовный кодекс РФ статья 198. Уклонение от уплаты налогов с физического лица путем: – непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным; – либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то оно наказывается штрафом в размере от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет.

«Крупный размер» – это когда в пределах трех финансовых лет подряд от уплаты государству утаивается более 100 000 рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо если утаили 300 000 рублей. А «особо крупным размером» считается сумма, составляющая за три финансовых года подряд более 500 000 тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо превышающая 1 500 000 тысяч рублей.

«Успокоительные» рекомендации компетентных органов Для того чтобы сдать квартиру и заплатить налог, регистрироваться в качестве ПБОЮЛа необязательно. Налоговики не расценят это как незаконное предпринимательство. Данной позиции придерживается и ФНС в одном из своих ответов на запрос налогоплательщика: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.». Такой же позиции придерживается и Верховный суд РФ (постановление Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 года № 23).

Конечно, нам еще очень далеко до момента, когда граждане самостоятельно и с охотой пойдут платить налоги от найма квартир. Доказать, что человек сдает квартиру и при этом получает доход – трудно. Многие вообще обходятся без договора, кто-то намеренно занижает прописанную сумму, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование жильем. Но нельзя надеяться на то, что трудности остановят правительство Москвы. Меры по выявлению злостных неплательщиков уже разработаны. Конечно, лучше было бы выработать схему, при которой арендодателю будет выгодно платить налог своевременно и в полном объеме. Если такое будет сделано, бюджет столицы получит огромные деньги, которые можно использовать на нужды города.

 

Друзья:

Снять | Хозяин | Договор | Сделка | Отпуск | Секрет цветов | Заработок | Наследие | Не ошибитесь | Агентство | Инвестируем | Комуслуги | Оценить | ошибки | Налоги | По квартире | Права | В кредит | Съем | Загородный дом | Вычет | Покупаем | Залоги | Правила | Рекламируем | Опасный план | Истина | О кредите | Арендаторы | Аварийность | Расселяем | Сюрприз | В сутки | Сбить цену | Дача | Коттедж | Наниматель | Вместе | Цепи Гименея | Советы | Оформляем | Отказ | Завещание | Сотки | Контроль | Неликвид | Без ЖЭКа | Сдаемся | Купить | Титул | Раздел | Комната | Пайщику | Сэкономим | Вранье | Эксклюзив | Участок | Советуем | 3 причины | Документы | Качество | Продаем правильно | Время | Новостройка | Обман | Оплата | Налог на аренду | Посредник | Справки | При покупке | Купи офис | Поиск | Земля | Чистота | По закону | Дольщики | Сделки | Пособники | Секрет продаж | Доверие | Помехи | Ущерб | Постройка | До Китая | Банкрот | Как надо | Поломка | Нотариус | Кооператив | Вопросы | Хозяину | Дачная стройка | Варианты | Доверчивость | По дачам | О браке | Ловушки | О страхе | Засады | Узаконим | С историей | Недействительно | Финал сделки | Риск | Выбор | Рента | Строительство | Готовимся | Дарственная | Альтернатива | Обмены | Аренда | Продам | Стоимость | По уставу | Все тонкости | Озеро | Доплатим | Чистая квартира | О ренте | Выгодно | Тула | Стать хозяином | Мертвые души | Положено | Выбор риэлтора | При сносах | Дыры договора | Хитрости | Старье | Новосел | Когда много | Хрущобы | Экономия | Под крышей | Оформитель | Родственник | На ремонт | Регистрируемся | Неуплата | Бубулька | Под удочкой | В засаде | Защита прав | От юриста | Сэкономить | Суперквартира | Большая | Инвестировать | О дорогом | Новое | Права на жилье | Ничья | Собственность | Сдача дома | О коттеджах | Расплатись | Брачный союз | Алгоритм продажи | Отказ кредита | За морем | Этапы продажи | Инфраструктура | Жертва обмана | Под ипотекой | Дом | Потребитель | При ипотеке | Без пожара | Факторы оценки | Опасности | Сбор доков | Скидки | Безналом | С ремонтом | Старое место | Поздно однако | Кто оформит | Проблем-мейкеры | Продажа доли | О стройке | Про налоги | Поручительство | Меняем старье | Об иллюзиях | Гарантия | Покупателю | Требования | Молодым | Стагнация | Питер | В очередь | Хватай | Успешно выбрать | Нарушение сроков | ЖСК | Как заключим | Многоквартирник | Госпошлина | В наследие | Приобрести | Проверка | Шаги к кредиту | Утрата собственности | Жилой обмен | Брокеры | Ипотекарь | Область | Приватизация | Деприватизация | Делим домик | Страховка | Когда тепло | Коммуникации | Про мошенничество | Хостел | Вклады | Рекомендация | Аренда в Питере | Кредитчик | Мифы продажи | Дольшикам | Компания | Про права | Деньги вперед | Самоволка | Понижение | Лес | Холода | Технически | Ориентиры | Удача | Спокойствие | Когда зима | Домостройка | Зимовка | Кировка | Лохи | Загородный рынок | Авось пронесет | Купи | О бревнах | Важно все | Отказники вы мои | Переплата | Случай отказа | ЕГРП | Эксплуатация | Расставание | Время | Ипотека и обмен | Инвесторы | Застрахуй | Прогрессируем | 3 мифа | Деревянный дом | Электросовет | Молодо зелено | Собираем камни
© 2010 Реалторос. Все права защищены.